Rédigé avec l’expertise d’Azur Toiture Rénovation, couvreur certifié RGE Qualibat dans le 06.
Une assemblée générale travaux est l’instance des copropriétaires qui autorise les travaux touchant aux parties communes ou à l’intérêt collectif. Elle fixe le budget, vote les devis et décide qui paie. Sans ce vote, aucun chantier sur les parties communes ne peut légalement démarrer — sauf urgence absolue. C’est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui organise ce fonctionnement et définit les majorités applicables selon la nature des travaux (articles 24, 25 et 26).
Concrètement, une AG travaux prend les décisions suivantes :
- Autoriser ou refuser les travaux proposés (remplacement de couverture, ravalement, isolation)
- Voter les devis et choisir l’entreprise retenue
- Fixer le mode de financement et le calendrier des appels de fonds
- Désigner un maître d’œuvre si nécessaire
- Ratifier a posteriori des travaux d’urgence engagés par le syndic
Points clés
L’assemblée générale travaux est l’organe décisionnel obligatoire de la copropriété : sans vote régulier, aucun chantier sur les parties communes ne peut démarrer légalement.
| Point | Détails |
|---|---|
| Définition et rôle | L’AG autorise, finance et organise les travaux sur les parties communes ; elle est obligatoire au moins une fois par an. |
| Délai de convocation | Le syndic doit convoquer au moins 21 jours avant la réunion, avec devis et projet de résolution joints. |
| Majorités applicables | Article 24 (entretien courant), article 25 (améliorations, isolation), article 26 (transformations lourdes, surélévation). |
| Mécanisme 25-1 | Si un tiers des voix est atteint à l’article 25, un second vote à la majorité simple peut être organisé immédiatement. |
| Azurtoiturerenovation | Fournit diagnostic, devis RGE Qualibat et attestations d’assurance prêts à intégrer dans votre dossier d’AG. |
Cet article constitue une information générale et ne remplace pas l’avis d’un avocat qualifié. Consultez un professionnel du droit qualifié à propos de votre cas personnel avant d’agir sur la base de ce contenu.
Table des matières
- Comment le syndic convoque-t-il l’AG travaux ?
- Quels travaux doivent être soumis au vote en AG ?
- Quelles majorités s’appliquent selon la nature des travaux ?
- Comment se déroule le vote en séance ?
- Qui paie les travaux votés en AG ?
- Que faire si des travaux sont réalisés sans vote en AG ?
- Comment faire inscrire un projet de travaux à l’ordre du jour ?
- Quelles normes techniques vérifier avant de voter des travaux de toiture ?
- Retour terrain : chantier de toiture en copropriété dans le 06
- Ce que l’expérience terrain apprend sur les AG travaux
- Azurtoiturerenovation accompagne votre copropriété de l’AG au chantier
- Sources
- Questions fréquentes
Comment le syndic convoque-t-il l’AG travaux ?
Le syndic est le seul habilité à convoquer l’assemblée générale, mais des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, ou le conseil syndical, peuvent lui en faire la demande formelle. Si le syndic refuse ou tarde, ils peuvent saisir le président du tribunal judiciaire.
Le délai légal est clair : la convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion, par lettre recommandée ou, si les copropriétaires y ont consenti, par voie électronique. Ce délai n’est pas une formalité : un envoi tardif peut entraîner l’annulation des décisions prises.
La convocation doit impérativement contenir :
- L’ordre du jour détaillé avec chaque résolution travaux clairement libellée
- Les devis des entreprises consultées (au moins deux pour les chantiers importants)
- Le descriptif technique des travaux et, si pertinent, les diagnostics préalables (accessibilité, sécurité incendie)
- Le projet de résolution précisant la majorité requise et le mode de répartition des charges
Conseil de pro : Joignez systématiquement un tableau comparatif des devis avec un planning prévisionnel. Un dossier bien préparé réduit les débats en séance et augmente les chances d’un vote favorable dès la première AG.
Quels travaux doivent être soumis au vote en AG ?
Tous les travaux portant sur les parties communes ou affectant l’intérêt collectif de la copropriété passent obligatoirement par un vote en assemblée générale des copropriétaires. Cela couvre un périmètre large :
- Parties communes : toiture, façades, escaliers, canalisations, ascenseurs, hall d’entrée
- Équipements collectifs : chaudière commune, ventilation, éclairage des parties communes
- Travaux d’économie d’énergie : isolation par l’extérieur, remplacement de menuiseries communes
- Modifications de l’aspect extérieur : ravalement, changement de couleur, pose de panneaux solaires en toiture
Les travaux sur parties privatives nécessitent également un vote dès lors qu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble — par exemple, le remplacement d’une fenêtre en façade ou la création d’une ouverture en toiture.
Exemples concrets soumis au vote : ravalement de façade (article 25), remplacement de la couverture collective (article 25), isolation thermique par l’extérieur (article 25), surélévation de l’immeuble (article 26).
Les exceptions sont limitées : petits travaux privatifs sans incidence sur les parties communes, et interventions d’urgence engagées par le syndic pour préserver l’immeuble. Ces dernières doivent être ratifiées lors d’une AG convoquée dans les meilleurs délais.
Quelles majorités s’appliquent selon la nature des travaux ?
C’est le point qui génère le plus de contentieux. La hiérarchie des majorités dépend directement de la nature et de l’ampleur des travaux.
Majorité simple (article 24) : s’applique aux travaux d’entretien courant et de maintenance des parties communes. Le calcul porte sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Une réfection partielle de toiture en urgence ou le remplacement de gouttières relèvent souvent de cet article.
Majorité absolue (article 25) : requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Elle s’applique aux travaux d’amélioration, aux installations nouvelles et aux travaux d’économie d’énergie. Remplacement complet de la couverture, isolation thermique par l’extérieur, installation d’un système de ventilation collective : voilà le terrain de l’article 25.
Double majorité (article 26) : réservée aux décisions les plus lourdes, elle exige simultanément la majorité des copropriétaires et les deux tiers des voix. La surélévation de l’immeuble ou la vente de parties communes en relèvent.
Le mécanisme de l’article 25-1 évite de reconvoquer une AG quand un projet manque de peu la majorité absolue. Si la résolution recueille au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité simple peut être organisé dans la même séance.
À retenir : la mauvaise qualification d’un projet (entretien vs amélioration) est la première cause d’annulation de décisions travaux. Classer un chantier sous l’article 24 alors qu’il relève de l’article 25 expose la résolution à une contestation judiciaire.
Comment se déroule le vote en séance ?
L’AG s’ouvre par la désignation d’un président de séance parmi les copropriétaires présents, d’un secrétaire chargé du procès-verbal et, si l’assemblée le souhaite, de scrutateurs pour comptabiliser les voix.
Les voix se calculent en tantièmes : chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de parties communes. Un propriétaire détenant 300 tantièmes sur 1 000 pèse trois fois plus qu’un voisin à 100 tantièmes. Les abstentions ne sont pas comptées dans les majorités des articles 24 et 25.
Le déroulement type d’une AG travaux :
- Appel des présents et vérification des mandats (un copropriétaire absent peut donner procuration)
- Examen des devis et du descriptif technique, questions des copropriétaires
- Débat sur le choix de l’entreprise, le planning et le financement
- Vote résolution par résolution, proclamation immédiate des résultats
- Mention des décisions au procès-verbal, signé par le président et le secrétaire
Le vote par correspondance et la participation à distance sont possibles si le règlement de copropriété le prévoit ou si l’AG l’a préalablement autorisé.
Qui paie les travaux votés en AG ?
La répartition suit les tantièmes de chaque copropriétaire, mais la nature des travaux influe sur le calcul.
Le budget prévisionnel annuel couvre l’entretien courant ; les travaux exceptionnels font l’objet d’appels de fonds complémentaires.
Pour les travaux d’économie d’énergie, des aides existent : certificats d’économies d’énergie (CEE), subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour les copropriétés fragiles, dispositifs locaux des collectivités.
Conseil de pro : Vérifiez dès la convocation l’état du fonds travaux de la copropriété. Un fonds suffisant permet d’éviter un appel de fonds exceptionnel qui bloque certains copropriétaires et retarde le chantier.
Que faire si des travaux sont réalisés sans vote en AG ?
Hors urgence avérée, le syndic ne peut engager aucun chantier sur les parties communes sans autorisation préalable de l’AG. S’il le fait, la ratification en assemblée est obligatoire et doit intervenir rapidement. En cas de catastrophe ou de sinistre grave, la convocation d’urgence doit être organisée dans les meilleurs délais pour valider les dépenses engagées.
Si des travaux non votés ont été réalisés sans ratification :
- Demandez au syndic de convoquer une AG extraordinaire pour régulariser la situation
- En l’absence de réponse, saisissez le président du tribunal judiciaire par requête
- Contestez la décision ou l’absence de décision dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal
- Faites constater les irrégularités par un huissier si nécessaire
Les conséquences peuvent être lourdes : annulation du chantier par le juge, remboursement des sommes engagées, responsabilité personnelle du syndic. Un audit technique et, si le litige est sérieux, l’intervention d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété s’impose.
Comment faire inscrire un projet de travaux à l’ordre du jour ?
Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’un projet à l’ordre du jour de la prochaine AG. La demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée, suffisamment tôt pour respecter le délai de convocation de 21 jours.
Checklist des pièces à joindre à votre demande :
- Projet de résolution rédigé clairement (nature des travaux, majorité proposée, mode de répartition)
- Au moins deux devis détaillés d’entreprises qualifiées
- Plans ou photographies illustrant l’état actuel et les travaux envisagés
- Diagnostics préalables si requis (accessibilité, amiante, performance énergétique)
- Estimation du coût total et source de financement proposée (fonds travaux, appel de fonds, aides)
Pour le conseil syndical, préparez une synthèse d’une page comparant les devis, le planning d’exécution et les garanties proposées par chaque entreprise. Les copropriétaires votent mieux quand ils comprennent vite.
Quelles normes techniques vérifier avant de voter des travaux de toiture ?
Voter un chantier sans vérifier la conformité technique, c’est prendre le risque d’un sinistre ou d’un refus d’assurance. Avant toute décision, les points de contrôle essentiels sont : état de la charpente, étanchéité des noues et solins, état des gouttières et chéneaux, présence d’un diagnostic amiante pour les immeubles antérieurs à 1997.
Les normes DTU encadrent l’exécution des travaux de couverture :
- DTU 40.21 : couverture en tuiles de terre cuite, règles de pose et de fixation
- DTU 40.23 : couverture en tuiles en béton, exigences techniques et ventilation sous-toiture
- DTU 43.1 : étanchéité des toitures-terrasses et toitures inclinées avec revêtements d’étanchéité
Tout devis sérieux doit mentionner explicitement les DTU applicables et indiquer les garanties : garantie décennale couvrant les désordres structurels pendant dix ans, et assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro) pour les dommages causés en cours de chantier.
Conseil de pro : Exigez systématiquement les attestations d’assurance décennale et RC pro à jour, ainsi que la qualification RGE Qualibat si les travaux incluent de l’isolation ou de la rénovation énergétique. Sans ces documents, le devis ne devrait pas être soumis au vote.
Retour terrain : chantier de toiture en copropriété dans le 06
Encadré retour terrain
Une copropriété de douze lots à Antibes, exposée aux embruns salins et aux vents de secteur nord-ouest (mistral), constatait des infiltrations récurrentes au niveau des noues et des solins après chaque épisode de pluies cévenoles. Le conseil syndical a mandaté Azurtoiturerenovation pour un diagnostic préalable, présenté en AG avec deux devis comparatifs. La résolution a été votée à la majorité absolue prévue à l’article 25 : remplacement complet de la couverture en tuiles NF, reprise des solins en zinc RheinZink et traitement hydrofuge. Le sinistre initial avait été déclaré auprès de l’assurance de la copropriété ; Azurtoiturerenovation a accompagné le syndic dans la constitution du dossier d’expertise. Après chantier, la garantie décennale a été remise au syndic. Le coût indicatif pour ce type d’intervention sur le marché des Alpes-Maritimes varie selon l’état de la charpente et les matériaux retenus. Un devis gratuit précise le coût réel selon l’immeuble.
Les contraintes climatiques du 06 sont spécifiques : les embruns salins dégradent les fixations métalliques plus vite qu’en zone continentale, le mistral sollicite mécaniquement les tuiles en faîtage, et les pluies cévenoles testent l’étanchéité des noues et des raccords de zinguerie. À Cagnes-sur-Mer, Nice, Cannes, Grasse ou Vence, ces paramètres doivent figurer dans le descriptif technique soumis au vote. Consultez notre guide travaux de toiture dans les Alpes-Maritimes pour des exemples de chantiers locaux.
Ce que l’expérience terrain apprend sur les AG travaux
Les copropriétaires sous-estiment souvent deux choses. D’abord, la qualification juridique du projet : classer un remplacement de couverture en « entretien » (article 24) alors qu’il constitue une amélioration (article 25) suffit à faire annuler la décision deux mois plus tard. Ensuite, la qualité du dossier de convocation : un devis sans mention des DTU applicables ni des garanties d’assurance ne devrait pas être soumis au vote, car il expose la copropriété à un litige avec l’entreprise retenue.
La priorité absolue reste la sécurité structurelle. Une charpente dégradée ou une étanchéité défaillante ne se négocie pas en AG : c’est une urgence technique qui, si elle est ignorée, finit par coûter trois fois plus cher. Faire auditer la qualification juridique et technique du projet avant la séance, par le syndic ou un professionnel qualifié, est le meilleur investissement préventif qu’une copropriété puisse faire.
Azurtoiturerenovation accompagne votre copropriété de l’AG au chantier
Votre AG a voté des travaux de toiture, ou vous préparez un dossier pour la prochaine séance ?
Les attestations de garantie décennale et d’assurance RC pro sont disponibles sur demande, à joindre directement à votre dossier d’AG. Azurtoiturerenovation intervient à Cagnes-sur-Mer, Nice, Antibes, Cannes, Grasse et Vence. Pour un devis gratuit et un diagnostic de votre toiture, contactez l’équipe directement en ligne ou par téléphone.
Sources
- Convocation de l’assemblée générale des copropriétaires | Service Public
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (texte consolidé) — Légifrance
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si des travaux sont réalisés sans vote en AG ?
Hors urgence, des travaux non votés sur les parties communes sont irréguliers. Le syndic doit convoquer une AG pour ratification ; à défaut, tout copropriétaire peut contester la décision devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois après notification du procès-verbal.
Quel est le rôle de l’assemblée générale pour les travaux en copropriété ?
L’AG est l’organe décisionnel qui autorise les travaux, vote les devis, fixe le financement et répartit les charges entre copropriétaires. Aucun chantier sur les parties communes ne peut démarrer sans ce vote préalable.
Quels travaux doivent obligatoirement être votés en AG ?
Tous les travaux sur les parties communes (toiture, façades, équipements collectifs) et ceux affectant l’aspect extérieur ou l’intérêt collectif doivent être votés. Les travaux privatifs sans incidence sur les parties communes en sont exemptés.
Qui paie les travaux votés en AG ?
Des aides (CEE, Anah) peuvent réduire le coût pour les travaux d’économie d’énergie.
Comment inscrire un projet de travaux à l’ordre du jour de l’AG ?
Adressez une demande écrite au syndic avec le projet de résolution, au moins deux devis et les diagnostics nécessaires. La demande doit parvenir au syndic suffisamment tôt pour respecter le délai légal de convocation de 21 jours.